Os moradores do térreo frequentemente questionam se devem participar do rateio das despesas de manutenção dos elevadores, já que, em muitos casos, utilizam pouco ou sequer utilizam o equipamento para acessar suas unidades.
A dúvida é bastante comum em condomínios e costuma gerar discussões em assembleias. Entretanto, a resposta não depende apenas da utilização do elevador, mas principalmente da legislação brasileira e das regras previstas na convenção do condomínio.
Neste artigo, explicamos o que determina o Código Civil, quando pode existir isenção e quais cuidados síndicos e condôminos devem observar.
O morador do térreo é obrigado a pagar as despesas do elevador?
Como regra geral, sim.
O Código Civil estabelece que todos os condôminos devem contribuir para as despesas comuns do condomínio, independentemente do uso efetivo de determinado equipamento ou área comum.
Os elevadores fazem parte da estrutura do edifício e sua manutenção é considerada uma despesa ordinária de conservação das áreas comuns.
Assim, salvo disposição diferente na convenção do condomínio, os moradores do térreo também participam do rateio dessas despesas.
O que diz o Código Civil?
A principal regra está no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que determina:
“São deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
Isso significa que o critério padrão de divisão das despesas é a fração ideal de cada unidade, podendo a convenção estabelecer outro modelo de rateio.
Outro dispositivo importante é o artigo 1.340, que prevê:
“As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um ou alguns condôminos incumbem a quem delas se serve.”
Esse artigo costuma gerar dúvidas, mas sua aplicação é restrita às áreas de uso efetivamente exclusivo.
O elevador é considerado área de uso exclusivo?
Não.
Mesmo que um morador do térreo utilize pouco o elevador para acessar sua residência, o equipamento continua sendo um bem comum do condomínio.
Além do transporte de moradores, o elevador pode ser utilizado para:
- Mudanças;
- Transporte de móveis e objetos;
- Serviços de manutenção;
- Limpeza;
- Acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida;
- Transporte de visitantes e prestadores de serviço.
Por esse motivo, a jurisprudência e a doutrina entendem que os elevadores não são equipamentos destinados ao uso exclusivo de determinados apartamentos.
Consequentemente, sua manutenção integra as despesas ordinárias do condomínio.
Quando o morador do térreo pode ser dispensado do pagamento?
A principal hipótese ocorre quando existe previsão expressa na convenção do condomínio.
Essa regra precisa estar formalmente instituída e observar os requisitos legais.
Normalmente, isso exige:
- Aprovação pela assembleia conforme o quórum previsto na legislação;
- Alteração da convenção condominial;
- Registro da convenção atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
- Critério de rateio que respeite os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
Sem esses requisitos, a simples decisão de uma assembleia pode não ser suficiente para afastar a obrigação de pagamento.
Existem exceções?
Sim, mas são incomuns.
Em alguns empreendimentos existem elevadores que atendem exclusivamente determinadas torres, blocos ou alas do condomínio.
Nesses casos, pode existir previsão para que apenas os condôminos efetivamente beneficiados arquem com aquelas despesas específicas.
Contudo, essa divisão diferenciada precisa estar claramente prevista na convenção ou em instrumento válido que discipline o rateio.
O uso reduzido do elevador gera direito à isenção?
Não.
O critério utilizado pela legislação não é a frequência de utilização.
Caso contrário, surgiriam diversas situações difíceis de administrar, como:
- Moradores que utilizam escadas diariamente;
- Apartamentos desocupados;
- Proprietários que passam poucos dias no imóvel;
- Pessoas que utilizam o elevador apenas ocasionalmente.
A legislação busca justamente evitar esse tipo de discussão, adotando critérios objetivos para o rateio das despesas.
O papel da convenção do condomínio
A convenção é o documento que estabelece as regras internas do condomínio.
Ela pode definir critérios específicos para o rateio das despesas, desde que respeite a legislação vigente.
Por isso, antes de contestar qualquer cobrança relacionada aos elevadores, é fundamental verificar:
- Como está definido o rateio das despesas;
- Se existe cláusula específica sobre moradores do térreo;
- Se houve alteração válida da convenção.
Na ausência de regra expressa, aplica-se a regra geral prevista no Código Civil.
Como o síndico deve agir?
O síndico deve sempre observar o que determina a convenção do condomínio e a legislação.
Caso algum condômino solicite isenção do pagamento das despesas do elevador, a administração deve:
- Consultar a convenção;
- Verificar se existe previsão específica;
- Orientar o morador com base na legislação;
- Se necessário, submeter eventual alteração da convenção à assembleia.
Agir dessa forma reduz conflitos e proporciona maior segurança jurídica para toda a coletividade.
Conclusão
Em regra, o morador do térreo deve pagar as despesas de manutenção do elevador, mesmo que utilize pouco ou não utilize o equipamento para acessar sua unidade.
Isso ocorre porque os elevadores são considerados bens comuns do condomínio, e sua conservação integra as despesas ordinárias previstas no Código Civil.
A única exceção ocorre quando a convenção do condomínio estabelece, de forma expressa e válida, um critério diferente de rateio ou uma isenção específica.
Por isso, sempre que surgir essa dúvida, a primeira providência deve ser consultar a convenção condominial e, se necessário, buscar orientação com um síndico profissional ou assessoria jurídica especializada.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Morador do térreo é obrigado a pagar manutenção do elevador?
Sim. Como regra geral, todos os condôminos contribuem para as despesas comuns do condomínio, incluindo a manutenção dos elevadores.
Existe lei que isenta o morador do térreo?
Não. O Código Civil não prevê isenção automática. Ela somente pode existir se estiver expressamente prevista na convenção do condomínio.
A assembleia pode decidir que o térreo não paga elevador?
Pode, desde que sejam observados os requisitos legais para alteração da convenção e o quórum exigido pela legislação.
Se eu nunca uso o elevador posso deixar de pagar?
Não. O pagamento das despesas condominiais não depende da utilização individual das áreas comuns.
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