Reforma e obra em apartamento é uma realidade frequente em condomínios edifícios. Alterações internas, substituição de revestimentos, mudanças hidráulicas e elétricas fazem parte da rotina dos prédios residenciais. Contudo, obra em apartamento mal planejadas podem gerar vazamentos, infiltrações, rachaduras, danos estruturais e conflitos entre vizinhos.

A definição de quem responde pelos prejuízos possui fundamento jurídico claro.

Regra Geral de Responsabilidade

O proprietário da unidade onde a obra está sendo realizada responde pelos danos causados a outras unidades ou às áreas comuns.

O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil estabelece que o condômino não pode utilizar sua unidade de maneira prejudicial à segurança, ao sossego e à solidez da edificação. O descumprimento desse dever pode gerar obrigação de indenizar.

Além disso, os artigos 186 e 927 do Código Civil determinam que aquele que causar dano a outrem, ainda que por ação culposa, deve repará-lo.

Mesmo que a obra seja executada por pedreiro, empreiteira ou empresa contratada, a responsabilidade inicial perante o condomínio e os vizinhos é do titular da unidade. A contratação de terceiros não transfere automaticamente a obrigação de reparar o dano.

Situações Mais Comuns de Danos em Obra em Apartamento

Entre os problemas recorrentes em reformas estão:

• Rompimento de tubulações hidráulicas
• Infiltrações em apartamentos vizinhos
• Perfuração de lajes ou vigas
• Danos em fachadas ou áreas comuns
• Sobrecarga em sistemas elétricos

Essas ocorrências podem exigir reparo imediato para evitar agravamento estrutural.

Responsabilidade do Prestador de Serviço

Embora o condômino responda diretamente perante o condomínio, ele pode exercer direito de regresso contra o profissional ou empresa responsável pela execução da obra.

A dinâmica jurídica costuma ocorrer da seguinte forma:

• O vizinho ou o condomínio cobra o proprietário da unidade
• O proprietário busca ressarcimento junto ao executor da obra

Essa divisão não altera a responsabilidade primária do condômino perante terceiros prejudicados.

Quando o Condomínio Pode Ser Responsabilizado

O condomínio somente será responsabilizado se ficar demonstrado que o dano decorreu de falha estrutural preexistente, ausência de manutenção das áreas comuns ou defeito construtivo.

Se o prejuízo tiver origem exclusiva na intervenção realizada dentro da unidade, a responsabilidade não recai sobre o condomínio.

O síndico possui dever de zelar pela conservação das partes comuns, conforme artigo 1.348 do Código Civil. Se houver omissão comprovada quanto a problema estrutural anterior, poderá haver responsabilização.

Importância do Plano de Reforma e da Responsabilidade Técnica

A Norma ABNT NBR 16280 estabelece diretrizes para reformas em edificações. Ela determina que o condômino apresente plano de reforma com descrição técnica da intervenção.

A exigência de ART ou RRT, emitida por profissional habilitado, é medida de proteção. Esses documentos indicam que:

• Há responsável técnico pela obra
• A intervenção foi analisada sob aspecto estrutural
• Existe respaldo técnico em caso de eventual dano

A ausência de acompanhamento técnico aumenta o risco jurídico e financeiro.

Recusa em Reparar o Dano

Se o responsável pela obra não assumir o prejuízo, o condomínio ou o vizinho afetado pode:

• Formalizar notificação
• Aplicar penalidades previstas na convenção
• Buscar indenização judicial

Dependendo da gravidade, a situação pode resultar em ação indenizatória com perícia técnica.

Medidas Preventivas

A prevenção reduz conflitos e riscos patrimoniais. Antes de iniciar qualquer reforma, é recomendável:

• Comunicar formalmente o condomínio
• Apresentar plano técnico da obra
• Contratar profissional habilitado
• Respeitar horários e regras internas
• Supervisionar a execução

O acompanhamento adequado diminui a probabilidade de danos estruturais e litígios.

Papel do Síndico

Compete ao síndico fiscalizar o cumprimento das normas internas e exigir documentação técnica quando aplicável. Sua atuação deve ser preventiva e documental.

Cabe a ele:

• Receber e arquivar o plano de reforma
• Notificar irregularidades
• Registrar ocorrências
• Acompanhar solução de danos

Essa postura protege o condomínio e reduz risco de responsabilização futura.

Conclusão

A responsabilidade pelos danos causados por obra em apartamento recai, em regra, sobre o proprietário da unidade onde a obra é realizada. A contratação de terceiros não elimina essa obrigação.

O cumprimento das normas técnicas, a apresentação de plano de reforma e a fiscalização adequada são medidas essenciais para evitar prejuízos e disputas judiciais.

Gestão preventiva e informação clara são instrumentos eficazes para preservar a segurança estrutural e a convivência condominial.